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Fiscalité & Assurance

 

FISCALITE

Qu’est-ce qu’un loueur non professionnel ?

La qualité de loueur non professionnel est reconnue lorsqu’au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :

  • les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;
  • ces recettes sont inférieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements, salaires, pensions et rentes (au sens de l’article 79 du code général des impôts), bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du code général des impôts.

 

2/ Vos formalités préalables

Les loueurs en meublé non professionnels doivent accomplir les formalités d’inscription au répertoire Sirene auprès du greffe du tribunal de commerce compétent, à savoir celui dans le ressort territorial duquel le bien loué est situé. Tout nouveau bien mis en location doit également faire l’objet d’une formalité de « déclaration d’ouverture d’un nouvel établissement » dans les mêmes conditions.

La formalité auprès du greffe est gratuite et n’entraîne pas d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Le numéro d’identification au répertoire Sirene délivré (n° SIRET) doit être reporté sur la déclaration de revenus complémentaires n° 2042 C PRO.

Le Greffe du Tribunal de Commerce de notre territoire est :

140, avenue Maréchal Leclerc

CS 30509 - 83000 TOULON Cedex 09

Tél. 04 94 18 54 93

www.infogreffe.fr

 

L’activité de loueur en meublé non professionnel est considérée comme une activité commerciale qui est soumise à l’impôt sur le revenu (catégorie bénéfices industriels et commerciaux) et également aux impôts directs locaux :

  • cotisation foncière des entreprises sous réserve de certains cas d’exonération ;
  • cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises si le chiffre d’affaires est supérieur à 152 500 € ;
  •  taxe d’habitation si le propriétaire dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location ;
  • taxe foncière sur les propriétés bâties pour le propriétaire du meublé.

 

3/ Les régimes imposables

Le régime micro-bic

Vous relevez de plein droit du régime micro-BIC au titre des revenus de l’année 2018 si vos recettes de l’année 2016 ou de l’année 2017 n’ont pas excédé 70 000 € hors taxes (HT). Pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés, vous relevez de plein droit du régime micro si vos recettes de l’année 2016 ou de l’année 2017 n’ont pas excédé 170 000 € HT.

Votre bénéfice imposable sera calculé automatiquement par application au chiffre d’affaires déclaré d’un taux d’abattement forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305 € (71 % pour les meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes) représentatif des charges.

A noter : 

Pour bénéficier de la limite de 170 000 € et de l’abattement de 71 %, les gîtes ruraux doivent être classés meublés de tourisme dans les conditions prévues à l’article L. 324-1 du code du tourisme.

Le régime réel simplifié d’imposition

Ce régime s’applique de plein droit au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2018 si le chiffre d’affaires de l’année 2017 et celui de l’année 2016 sont supérieurs à 70 000 € HT et n’excèdent pas 238 000 € HT. Ces seuils sont de 170 000 € HT et de 789 000 € HT pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Le régime réel normal d’imposition

Ce régime s’applique de plein droit, si le chiffre d’affaires réalisé en 2016 et en 2017 est supérieur à 238 000€ HT. Ce seuil est de 789 000 € HT pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Ce régime peut s’appliquer aux loueurs en meublé non professionnels.

A noter :

Des conditions particulières s’appliquent pour les agriculteurs : régime de droit commun ou régime dérogatoire, se renseigner.

 

4/ L’exonération d’impôt sur le revenu

Les recettes issues de la location meublée non professionnelle ne sont pas imposables à l’impôt sur le revenu dans deux cas :

Vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à titre de chambre d’hôte de manière habituelle, pour une durée d’une journée, d’une semaine ou d’un mois (à des personnes qui n’y élisent pas domicile) et les recettes brutes annuelles (loyers et éventuellement prestations annexes : petit-déjeuner, téléphone...) ne dépassent pas 760 € TTC. En cas de franchissement de cette limite, vos recettes sont imposables en totalité ;

Vous louez ou sous-louez en meublé une partie de votre résidence principale (chambre, étage d’une maison). L’entrée du logement n’est pas indépendante (idem que celle du propriétaire) et l’assurance habitation ne comporte pas de « local séparé ». Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (par exemple un étudiant, un apprenti) ou sa résidence temporaire dès lors qu’il justifie d’un contrat conclu en application du 3° de l’article L1242-2 du code du travail, et le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (185 € annuels par mètre carré en région Île-de-France pour 2018 ; 136 € dans les autres régions pour 2018).

 

5/ Qui gère votre dossier fiscal ?

Le service gestionnaire :

  •  de votre impôt sur le revenu (déclarations n°s 2042 et 2042 C PRO) est le service des impôts des particuliers (SIP) dont dépend votre domicile ;
  •  de vos déclarations professionnelles (déclaration spéciale de résultats n° 2031 et, le cas échéant, déclarations de TVA) est le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu de situation du meublé.

Si vous possédez plusieurs meublés situés dans le ressort de différents SIE, vos déclarations sont gérées :

  • soit au service des impôts des entreprises de votre résidence principale ;
  • soit au service des impôts des entreprises du lieu de situation du meublé produisant les revenus les plus importants.

 

6/ La TVA

Sont exonérés de TVA pour cette activité :

  • les particuliers qui louent en meublé, de manière occasionnelle ou permanente, une résidence secondaire, un logement touristique ou une partie de leur résidence principale sans offrir un ensemble de services assimilables aux services hôteliers (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle) ;
  • les collectivités locales et associations qui donnent en location des gîtes communaux.

 

7/ Les impôts locaux

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

Les loueurs en meublé sont imposables à la cotisation foncière des entreprises. À compter de la CFE 2019, les redevables soumis à la cotisation minimum, qui réalisent au cours de la période de référence un montant de recettes inférieur ou égal à 5 000 € sont exonérés de CFE.

Toutefois, les personnes qui louent en meublé exceptionnellement une partie de leur habitation personnelle sont exonérées de CFE, lorsque la location ne présente aucun caractère périodique. Ne sont notamment pas considérées comme exceptionnelles, les locations renouvelées chaque année. De même, les personnes qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou du sous-locataire) et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables (exemple : location d’une chambre à un étudiant).

Sont également exonérées de CFE, sauf si les collectivités territoriales ou leurs établissements publics de coopération intercommunale décident par délibération, pour la part qui leur revient, de rétablir la cotisation foncière des entreprises sur ces locaux, les personnes qui donnent en location ou en sous-location meublée tout ou partie de leur habitation personnelle, notamment à titre de « meublé de tourisme ».

La taxe d’habitation

Les personnes qui louent des locaux en meublé sont imposables à la taxe d’habitation sur ces locaux, lorsque ces derniers constituent leur habitation personnelle et Si les propriétaires disposent du logement pendant une certaine période. Si les collectivités territoriales décident par délibération, pour la part qui leur revient, de rétablir la cotisation foncière des entreprises sur les locaux meublés, le loueur devra alors acquitter à la fois la cotisation foncière des entreprises et la taxe d’habitation (sauf s’il bénéficie de l’exonération de paiement de la CFE minimum).

 

Source : Centre des Impôts d’Hyères

Pour plus d’informations, se renseigner au Centre des Impôts de Hyères : mail : sie.hyeres@dgfip.finances.gouv.fr et sur www.impots.gouv.fr

 

ASSURANCES

L'assurance d'un meublé de tourisme destiné à la location saisonnière n'est pas obligatoire, que ce soit pour le locataire ou pour le propriétaire. En pratique, le propriétaire peut prendre l'assurance en charge ou imposer que le locataire soit assuré. Ces précisions seront inscrites dans le contrat de location.

Pour le propriétaire, la multirisque habitation (MRH) ne couvre pas l’activité de location et le recours aux attestations villégiature est insuffisant. Une extension à la multirisque doit être demandée.

Même si cela n’est pas obligatoire, il paraît essentiel de s’assurer au titre de la responsabilité civile – dommages aux biens et aux personnes – et d’inclure les risques liés à toutes les activités proposées.

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