FISKALISCHES
Was ist ein nicht-professioneller Vermieter?
Die Eigenschaft als nicht-professioneller Vermieter wird anerkannt, wenn mindestens eine der beiden folgenden Bedingungen erfüllt ist:
- die jährlichen Einnahmen aller Mitglieder des Steuerhaushalts aus dieser Tätigkeit betragen weniger als 23.000 €;
- diese Einnahmen sind niedriger als die Einkünfte des Steuerhaushalts, die der Einkommensteuer in den Kategorien Gehälter, Löhne, Pensionen und Renten (im Sinne von Artikel 79 des französischen Steuergesetzbuchs), Industrie- und Handelsgewinne außer denen aus der Tätigkeit der möblierten Vermietung, landwirtschaftliche Gewinne, nicht gewerbliche Gewinne und die in Artikel 62 des französischen Steuergesetzbuchs genannten Einkünfte von Geschäftsführern und Gesellschaftern unterliegen.
2/ Ihre vorherigen Formalitäten
Nichtgewerbliche Vermieter von möblierten Wohnungen (LMNP) müssen die Formalitäten für die Gründung eines Unternehmens oder den Beginn der Geschäftstätigkeit auf elektronischem Weg über den Schalter für Unternehmensformalitäten erledigen: formalites.entreprises.gouv.fr
Mit diesem Schritt erhalten Sie :
- Eine SIRET-Nummer
- Die Existenz dieser Tätigkeit bekannt machen
- Das gewählte Besteuerungssystem angeben
Die erteilte SIRET-Nummer muss in die zusätzliche Einkommensteuererklärung Nr. 2042 C PRO übertragen werden.
Die Tätigkeit des nicht-professionellen Vermieters von möblierten Wohnungen gilt als gewerbliche Tätigkeit, die der Einkommensteuer (Kategorie Industrie- und Handelsgewinne) und auch den lokalen direkten Steuern unterliegt:
- cotisation foncière des entreprises unter Vorbehalt bestimmter Befreiungsfälle ;
- abgabe auf den Mehrwert der Unternehmen, wenn der Umsatz mehr als 152.500 € beträgt ;
- wohnsteuer, wenn der Eigentümer außerhalb der Mietzeit persönlich über die gemieteten Räumlichkeiten verfügt ;
- grundsteuer auf bebaute Grundstücke für den Eigentümer der möblierten Wohnung.
3/ Die steuerpflichtigen Systeme
Weitere Informationen finden Sie auf der Website impots.gouv.fr
4/ Die Befreiung von der Einkommensteuer
Die Einnahmen aus der unprofessionellen möblierten Vermietung sind in zwei Fällen nicht einkommenssteuerpflichtig:
Sie vermieten ein oder mehrere Zimmer Ihrer Hauptwohnung gewöhnlich für einen Tag, eine Woche oder einen Monat als Gästezimmer (an Personen, die dort keinen Wohnsitz nehmen) und die jährlichen Bruttoeinnahmen (Mieten und eventuell Nebenleistungen: Frühstück, Telefon...) übersteigen nicht 760 € (inkl. Steuern). Wenn Sie diese Grenze überschreiten, sind Ihre Einnahmen in voller Höhe steuerpflichtig;
Sie vermieten oder untervermieten einen Teil Ihres Hauptwohnsitzes (Zimmer, Etage eines Hauses) möbliert. Der Eingang zur Wohnung ist nicht unabhängig (dito wie der des Eigentümers) und die Wohngebäudeversicherung enthält keinen "separaten Raum". Die vermieteten Räume stellen für den Mieter seinen Hauptwohnsitz (z. B. Student, Auszubildender) oder seinen vorübergehenden Wohnsitz dar, sobald er einen Vertrag nachweisen kann, der in Anwendung von Artikel L1242-2, 3°, des Arbeitsgesetzbuchs geschlossen wurde, und der Mietpreis wird innerhalb angemessener Grenzen festgelegt (185 € jährlich pro Quadratmeter in der Region Île-de-France für 2018; 136 € in den anderen Regionen für 2018).
5/ Wer verwaltet Ihre Steuerakte?
Die verwaltende Stelle :
- ihrer Einkommensteuer (Erklärungen Nr. 2042 und 2042 C PRO) ist das für Ihren Wohnsitz zuständige Finanzamt (Service des impôts des particuliers - SIP) ;
- ihrer Gewerbeerklärungen (besondere Ergebniserklärung Nr. 2031 und ggf. Mehrwertsteuererklärungen) ist das Finanzamt für Unternehmen (SIE), in dessen Bezirk sich die möblierte Wohnung befindet.
Wenn Sie mehrere möblierte Wohnungen besitzen, die sich im Zuständigkeitsbereich verschiedener SIE befinden, werden Ihre Erklärungen verwaltet :
- entweder beim Finanzamt für Unternehmen Ihres Hauptwohnsitzes ;
- oder beim Finanzamt für Unternehmen des Ortes, an dem sich die möblierte Wohnung befindet, die die höchsten Einkünfte erwirtschaftet.
6/ Die Mehrwertsteuer
Von der Mehrwertsteuer befreit sind für diese Tätigkeit :
- privatpersonen, die gelegentlich oder dauerhaft einen Zweitwohnsitz, eine Touristenunterkunft oder einen Teil ihres Hauptwohnsitzes möbliert vermieten, ohne eine Reihe von Dienstleistungen anzubieten, die mit Hoteldienstleistungen vergleichbar sind (Frühstück, regelmäßige Reinigung der Räumlichkeiten, Bereitstellung von Haushaltswäsche und Empfang von Gästen, auch wenn dieser nicht persönlich ist);
- kommunale Gebietskörperschaften und Vereinigungen, die kommunale Unterkünfte vermieten.
7/ Die lokalen Steuern
Die Grundsteuer für Unternehmen (CFE)
Möblierte Vermieter unterliegen der Steuerpflicht für die CFE (cotisation foncière des entreprises). Ab der CFE 2019 sind Steuerpflichtige, die dem Mindestbeitrag unterliegen und im Bezugszeitraum Einnahmen in Höhe von 5.000 € oder weniger erzielen, von der CFE befreit.
Personen, die ausnahmsweise einen Teil ihrer persönlichen Wohnung möbliert vermieten, sind jedoch von der CFE befreit, wenn die Vermietung keinen regelmäßigen Charakter hat. Nicht als außergewöhnlich gelten insbesondere Vermietungen, die jedes Jahr erneuert werden. Ebenso sind Personen, die einen oder mehrere Räume ihrer Hauptwohnung vermieten oder untervermieten, von der Steuer befreit, wenn die vermieteten Räume den Hauptwohnsitz des Mieters (oder Untermieters) darstellen und der Mietpreis in angemessenen Grenzen bleibt (Beispiel: Vermietung eines Zimmers an einen Studenten).
Ebenfalls von der CFE befreit, es sei denn, die Gebietskörperschaften oder ihre öffentlichen Einrichtungen für interkommunale Zusammenarbeit beschließen per Beschluss für den ihnen zustehenden Anteil, die Grundsteuer für Unternehmen auf diese Räume wieder einzuführen, sind Personen, die ihre gesamte oder einen Teil ihrer persönlichen Wohnung möbliert vermieten oder untervermieten, insbesondere als "möblierter Tourismus".
Die Steuer auf Wohnraum
Personen, die Räume möbliert vermieten, unterliegen der Wohnsteuer auf diese Räume, wenn diese ihre persönliche Wohnung darstellen und wenn die Eigentümer die Wohnung für einen bestimmten Zeitraum nutzen. Wenn die Gebietskörperschaften per Beschluss für den ihnen zustehenden Anteil beschließen, die Grundsteuer für Unternehmen auf möblierte Räume wieder einzuführen, muss der Vermieter sowohl die Grundsteuer für Unternehmen als auch die Wohnsteuer entrichten (außer wenn er von der Befreiung von der Zahlung der Mindest-CFE profitiert).
Quelle: Centre des Impôts d'Hyères
Weitere Informationen erhalten Siebeim Centre des Impôts de Hyères:mail: sie.hyeres@dgfip.finances.gouv.fr und unter www.impots.gouv.fr
VERSICHERUNG
Eine Versicherung für eine möblierte Ferienwohnung ist weder für den Mieter noch für den Eigentümer verpflichtend. In der Praxis kann der Eigentümer die Versicherung übernehmen oder vorschreiben, dass der Mieter versichert sein muss. Diese Einzelheiten werden im Mietvertrag festgehalten.
Für den Eigentümer deckt die Hausratversicherung (MRH) die Vermietungstätigkeit nicht ab und die Verwendung von Urlaubsbescheinigungen ist unzureichend. Es muss eine Erweiterung der Multirisk beantragt werden.
Auch wenn es nicht verpflichtend ist, scheint es wichtig, eine Haftpflichtversicherung für Sach- und Personenschäden abzuschließen und die Risiken im Zusammenhang mit allen angebotenen Aktivitäten einzubeziehen.